블랙스톤, 부진한 얼리전트 플로리다 리조트 2억 달러에 인수: 다각화 실패 후 전략적 후퇴
플로리다 걸프만의 맑은 바닷가에 자리한 22에이커(약 8.9 헥타르) 규모의 빛나는 해변 부지는 한 항공사의 야심 찬 다각화 시도가 실패했음을 보여주는 기념비와도 같았습니다. 이제 이 부지는 팬데믹 이후 여행 회복에 대한 사모펀드의 기회주의적인 베팅을 상징합니다.
블랙스톤 부동산은 얼리전트 트래블 컴퍼니(Allegiant Travel Company)로부터 선시커 리조트 샬럿 하버(Sunseeker Resort Charlotte Harbor)를 2억 달러에 인수하기로 합의했다고 양사가 월요일 발표했습니다. 이번 거래는 항공사 및 호텔 운영사들이 핵심 사업에 집중하기 위해 부동산 자산을 매각하는 광범위한 업계 트렌드의 최신 사례입니다.
걸프만의 빛나는 흰 코끼리
선시커 리조트는 평범한 부동산이 아닙니다. 785개의 객실, 여러 레스토랑, 루프탑 성인 전용 풀장을 포함한 두 개의 수영장, 풀 서비스 스파, 챔피언십 골프 코스, 그리고 60,000제곱피트(약 5,574 제곱미터) 이상의 회의 공간을 갖춘 22에이커 규모의 해변 부지에 걸쳐 있으며, 얼리전트가 항공업을 넘어선 사업 확장을 위한 최고의 야심작으로 설계되었습니다.
하지만 팬데믹으로 인한 3년 지연 끝에 2023년 마침내 문을 연 이 리조트는 결코 순항하지 못했습니다. 2024년 4분기 기준 객실 점유율은 54%에 불과했고, 평균 일일 요금은 238달러로 손익분기점에도 한참 못 미쳤습니다. 허리케인 피해로 570만 달러의 수리 비용이 추가되었으며, 회사는 이 자산에 대해 무려 3억 2,180만 달러의 비현금성 손상차손을 기록했습니다.
항공 산업을 추적하는 한 숙박업 분석가는 "이 리조트는 본질적으로 플로리다행 여행객들이 통합된 항공-호텔 경험을 선호할 것이라는 6억 달러짜리 도박이었다"고 말했습니다. "개념 자체는 그럴듯했지만, 특히 이 부동산이 더 넓은 유통 플랫폼을 활용하기보다는 얼리전트 자체 예약 채널에 너무 의존했기 때문에 실행에 문제가 생겼습니다."
초저가 항공사를 위한 전략적 재설정
얼리전트에게 이번 매각은 기본으로의 회귀를 의미합니다. 리조트가 분기별 실적을 깎아내리고 대차대조표를 압박하는 것을 지켜본 후, 회사는 초저가 항공사 운영이라는 가장 잘하는 사업으로 돌아가고 있습니다.
얼리전트 트래블 컴퍼니의 그레고리 C. 앤더슨 CEO는 발표에서 "이번 매각은 항공사를 중심으로 한 얼리전트의 전략을 뒷받침하며, 매각 대금을 부채 상환 및 대차대조표 강화에 사용할 계획"이라고 밝혔습니다.
시기적으로 매우 적절해 보입니다. 2024년 말 기준 총 21억 달러의 부채를 안고 있는 이 항공사는 항공기 인도 지연, 엔진 리콜, 인건비 상승 등 어려운 운영 환경에 직면해 있습니다. 2억 달러의 자금 유입은 얼리전트가 총 부채의 약 10%를 상환하여 중요한 시기에 신용 지표를 개선할 수 있게 할 것입니다.
익명을 요구한 한 신용 분석가는 "이는 고전적인 기업 구조조정이다"라고 언급했습니다. "핵심이 아닌 팔다리를 잘라내 몸통을 살리는 것이다. 장부가치 손실을 감수하지만, 항공사의 장기적인 건전성에 필수적일 수 있는 즉각적인 유동성과 운영 집중력을 얻는 것"이라고 덧붙였습니다.
변화하는 환경 속 블랙스톤의 저가 매수 전략
부동산 자산만 3,200억 달러를 운용하는 블랙스톤에게 이번 거래는 숙박업 투자에 대한 기회주의적인 접근 방식을 잘 보여줍니다.
블랙스톤 부동산의 스콧 트레빌코 선임 매니징 디렉터는 "이 새로운 고품격 리조트 인수는 숙박업과 여행, 그리고 그룹 여행 목적지의 지속적인 성장에 대한 우리의 강력한 확신을 보여준다"고 말했습니다.
속뜻을 읽어보면, 거래의 수치는 블랙스톤의 의중을 드러냅니다. 객실당 약 25만 5천 달러로, 이번 인수는 대체 비용(5억 5천만 달러 이상으로 추정)과 유사한 걸프만 리조트 거래 가격에 비해 상당한 할인을 적용받았습니다. 최근 데이터에 따르면 유사한 부동산은 객실당 45만48만 달러에 거래되고 있어, 블랙스톤이 시장 가치 대비 4050% 할인된 가격으로 확보했음을 시사합니다.
이 사모펀드 거대 기업은 여러 가지 가치 창출 수단을 보고 있는 것으로 보입니다. 업계 데이터에 따르면 현재 객실 점유율은 2025년 1분기에 이미 70%로 개선되어, 이 부동산이 매입 가격이 시사하는 것보다 안정화에 더 가까워졌음을 나타냅니다. 또한, 블랙스톤은 힐튼의 큐리오(Curio)나 메리어트의 오토그래프 컬렉션(Autograph Collection)과 같은 주요 브랜드로 이 부동산을 리브랜딩하여 즉시 글로벌 로열티 네트워크를 활용하고 평균 일일 요금을 10~15% 인상할 수도 있습니다.
여행 산업을 휩쓰는 자산 경량화 혁명
이번 거래는 단독으로 일어나는 일이 아닙니다. 여행 산업 전반에 걸쳐 기업들은 브랜드 관리, 로열티 프로그램 및 디지털 유통에 중점을 둔 자산 경량화(asset-light) 비즈니스 모델을 선호하며 부동산을 매각하고 있습니다.
지난주, 하얏트는 최근 인수한 플라야 리조트(Playa Resorts) 포트폴리오를 토르투가 리조트(Tortuga Resorts)에 20억 달러에 매각하기로 합의했습니다. 5월에는 이지젯(easyJet)이 이지호텔(easyHotel)을 트리스탄 캐피털 파트너스(Tristan Capital Partners)에 2억 7,400만 파운드에 매각 완료했습니다. 한편, 아코르(Accor)는 이전 부동산 부문인 아코르인베스트(AccorInvest)로부터의 철수를 계속 진행하고 있습니다.
코넬 대학교의 한 숙박업 교수는 "우리는 여행 산업의 근본적인 구조조정이 완성되는 것을 목격하고 있다"고 언급했습니다. "운영사들은 점점 더 부동산 사업이 아닌 지적 재산권 및 고객 관계 사업에 집중하기를 원합니다. 한편, 기관 자본, 특히 사모펀드는 여행 회복에 따라 가치가 상승할 것으로 예상되는 실물 자산에 대한 할인된 진입점을 보고 있습니다."
기후 위험 프리미엄인가, 일시적인 할인인가?
이번 거래가 블랙스톤에게 유리해 보이지만, 위험이 없는 것은 아닙니다. 샬럿 하버는 허리케인 다발 지역에 위치해 있으며, 기후 관련 방해 요소들이 이미 운영에 영향을 미쳤습니다. 업계 데이터에 따르면 해안 지역 부동산의 보험료는 전년 대비 약 30% 증가했습니다.
일부 업계 관측통들은 매입 가격에 상당한 기후 위험 프리미엄이 반영되었다고 믿습니다. 하지만 최근 FEMA 홍수 지도 업데이트를 면밀히 살펴보면, 샬럿 하버의 일부 지역이 최고 위험 지역인 Zone VE 지정에서 실제로 제외되었으며, 이는 위험이 과장되었을 수 있음을 시사합니다.
한 부동산 위험 컨설턴트는 "블랙스톤은 얼리전트와 같은 독립 운영사보다 더 나은 보험 조건을 협상할 수 있는 규모를 가지고 있다"며 "그들은 전 세계 포트폴리오에 위험을 분산시키고 항공사가 이용할 수 없었던 운영 효율성을 달성할 수 있을 것"이라고 언급했습니다.
투자 시사점: 헤드라인을 넘어
이번 거래를 지켜보는 투자자들에게는 몇 가지 잠재적 기회가 나타납니다. 이번 매각은 사모 자본이 특히 할인된 가치로 양질의 숙박 시설 자산에 자금을 투자하기를 여전히 열망한다는 가설을 입증합니다. 이는 현재 11~13배의 선행 EBITDA 배수로 거래되는 상장 호텔 REIT(부동산투자신탁)에 대한 상승 신호가 될 수 있습니다.
이번 거래는 또한 숙박업 자본환원율(cap rate) 주기가 변곡점에 접근하고 있음을 시사합니다. 2025년 말에 예상대로 통화 정책이 완화된다면, 매각 시 자본환원율 압축이 오늘날의 매수자들에게는 이례적인 수익을 가져다줄 수 있습니다.
얼리전트 주주들에게는 이번 매각이 상당한 부담을 제거하지만, 잠재적인 상승 여력도 제한합니다. 일부 분석가들은 이번 매각이 가치 평가 주기의 바닥으로 보이는 시점에서 완전한 철수를 실행하는 것보다, 델타가 휠즈업(Wheels Up)에 취한 방식처럼 조인트 벤처 구조로 소수 지분을 유지하는 것이 항공사에 더 나았을 수 있다고 제안합니다.
한 베테랑 호텔 투자자의 말처럼, "선시커는 2025~2026년에 우리가 보게 될 마지막 강제 리조트 현금화가 아닐 것이다. 하지만 가장 저렴한 거래가 될 수도 있다. 똑똑한 자금은 이에 맞춰 포지션을 잡고 있다."
이번 거래는 통상적인 조건에 따라 2025년 3분기에 완료될 예정입니다.
투자 조언 아님