유로존의 조용한 모기지 위기: 중앙은행 구제 노력에도 수백만 명, 비용 급증 직면
프랑크푸르트발 — 유럽 금융 중심지 한가운데, 크리스틴(42)은 계산기를 손에 든 채 근심 가득한 얼굴로 부엌 식탁에 앉아 있다. 파리 학교 교사인 그녀는 수백만 명의 유럽인들 중 한 명으로, 통상적인 경제적 통념을 거스르는 재정적 충격을 겪게 될 예정이다. 유럽중앙은행(ECB)이 수년간 가장 공격적인 금리 인하 캠페인을 이어가고 있음에도 불구하고, 그녀의 모기지 상환액은 대폭 인상될 예정이기 때문이다.
"저는 2020년에 1% 미만의 금리로 모기지 계약을 했어요." 그녀의 목소리가 굳어졌다. "내년에 금리가 재조정되면, 은행은 금리가 세 배로 뛸 것으로 예상하고 있어요. 매달 450유로가 더 나가는 건데, 그만한 돈이 저희에겐 없어요."
이 역설적인 재정적 압박은 ECB 연구원들이 '파이프라인 압력' 현상이라고 명명한 것이다. 이는 유로존 금융 구조에 내재된 구조적 시한폭탄으로, 중앙은행의 경제 회복 노력에도 불구하고 가계가 수년간 비용 증가를 감내하도록 강요할 것이다.
통화 정책의 거대한 단절
ECB는 2024년 중반부터 기준금리를 4%에서 2.25%로 인하했다. 이는 교과서적인 경제학에 따르면 차입 비용을 완화해야 하는 조치이다. 하지만 유로존 모기지 대출자의 약 30%에 해당하는 수백만 가구에게는 정반대의 상황이 벌어지고 있다.
"우리는 통화 정책 전달에 근본적인 문제가 발생하고 있음을 목격하고 있습니다." 선임 경제학자 마틴은 설명한다. "구제를 제공해야 할 금리 인하가 대다수 모기지 대출자에게는 사실상 무의미합니다. 피해는 수년 전에 이미 고착화되었습니다."
원인은 유로존 모기지의 약 75%가 고정금리 계약이라는 점이다. 이 중 다수는 2019년부터 2021년까지의 초저금리 시대에 체결되었으며, 고정 기간은 10년, 15년, 심지어 30년에 달한다. 이러한 모기지들이 점진적으로 현재 시장 금리에 맞춰 재조정되면서, 가계는 ECB 정책 변화가 즉각적으로 완화할 수 없는 재정적 청산에 직면하고 있다.
ECB 분석에 따르면 놀라운 시간표가 드러났다. 향후 3년 이내에 전체 미상환 모기지의 약 10%가 더 높은 금리로 재산정될 예정이며, 2030년까지 추가로 20%가 재산정을 앞두고 있다. 많은 모기지가 ECB 예금 금리가 마이너스이거나 거의 제로였을 때 체결되었음을 고려할 때, 그 금리 차이는 가계 재정에 치명적인 타격이 될 것이다.
"마치 슬로 모션으로 자동차 사고를 보는 것과 같습니다." 한 프랑크푸르트 기반 투자 전략가는 말했다. "각 대출자 그룹이 언제 한계에 부딪힐지 정확히 계산할 수 있지만, 우리는 이를 막을 힘이 거의 없습니다."
재정적 고통의 지리
ECB의 우뚝 솟은 본부 안에서 경제학자들은 이 위기가 통화 동맹 전반에 걸쳐 위험한 경제적 균열을 어떻게 만들고 있는지 점점 더 우려하고 있다.
모기지 구조를 추적하는 지도는 극명한 지리적 불균형을 보여준다. 스페인과 이탈리아에서는 모기지의 약 25%가 변동금리여서, 대출자들은 이미 2022년부터 2023년까지의 금리 충격을 상당 부분 흡수했다. 반면 프랑스와 독일은 여전히 장기 고정금리 상품이 지배적이어서, 한 ECB 내부자는 이를 '지연된 재정적 스트레스의 쓰나미'라고 묘사한다.
뮌헨의 부유한 보겐하우젠 지구에서 부동산 중개인 슈테판은 시장 변화를 직접 목격했다. "2023년 이후 거래량이 40% 급감했습니다." 그는 8개월째 비어 있는 고급 아파트 매물을 가리키며 말했다. "잠재적 구매자들은 현재 모기지 금리를 보고는 그냥 발길을 돌립니다."
유럽은행감독청(EBA)의 데이터는 이러한 구조적 차이가 상이한 성장 경로를 증폭시키고 있음을 확인시켜준다. 프랑스는 최근 몇 분기 동안 주택 대출 신용 기준의 가장 강력한 완화를 보고한 반면, 독일은 강화 조치를 보여주고 있다. 이는 한 EU 고위 관계자가 사적으로 'ECB의 통화 정책 악몽'이라고 묘사하는 패턴이다.
재정적 어려움의 사회적 계층화
아마도 가장 우려되는 점은 이 모기지 위기가 유럽에서 가장 취약한 가구를 체계적으로 처벌하고 있다는 사실일 것이다.
ECB 소비자 기대 조사(CES) 데이터는 소득 하위 20% 가구가 보유한 모기지의 32%가 변동금리 모기지인 반면, 소득 상위 20% 가구는 단 17%만이 변동금리 모기지를 보유하고 있음을 보여준다. 이러한 격차는 재정적 충격을 흡수할 능력이 가장 부족한 사람들이 가장 빠르고 심각한 금리 인상에 직면하는 역진적 영향 패턴을 만들어낸다.
2024년까지 소득 분포 하위 20% 가구가 지불하는 평균 모기지 금리는 약 3%에 달했으며, 상위 20% 가구는 2%를 약간 상회하는 수준이었다. 예산 제약이 있는 가구의 경우, 평균 2.7%의 금리에 직면하여 그 차이가 더욱 두드러진다.
바르셀로나의 노동 계급 지역인 엘 라발에서는 이러한 역학 관계가 눈에 띄게 나타난다. 지역 푸드뱅크 책임자 엘레나 모랄레스는 2023년 이후 지원을 요청하는 가족이 28% 증가했다고 밝혔다. "많은 이들이 같은 이야기를 합니다. 모기지 상환액이 늘어나면서 식비가 예산에서 유일하게 유동적인 부분이 되었다는 것입니다." 그녀는 설명한다.
소비 감소 효과는 개별 가구의 어려움을 넘어선다. ECB 설문 조사 데이터에 따르면 모기지 대출자의 약 46%가 지난 12개월 동안 더 높은 이자 상환액에 대응하거나 이를 예상하여 이미 지출을 줄였다. 이러한 소비 감소는 필수 지출이 아닌 저축을 조정할 기회가 적은 저소득층 가구에 불균형적으로 영향을 미친다.
10년간의 가계 긴축
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