모기지 금리 하락, 주택 재고 급증 속 시장 변곡점 시사
금리 하락 채권 시장 변화와 일치하나, 주택 구매력 위기는 지속
미국 주택 시장에 미묘하지만 중요한 변화가 감지되고 있습니다. 모기지 금리가 3주 연속 하락하여 벤치마크 30년 만기 고정 모기지 금리가 2025년 6월 18일 기준 6.81%를 기록했습니다. 5월 중순 이후 최저치인 이번 금리 하락은 주택 재고 증가와 수요 약세가 심화되는 가운데 나타나, 수년간 부담스러운 주택 구매력 문제에 직면했던 시장이 이제 변곡점에 다다르고 있음을 시사합니다.
이번 완만한 금리 하락은 주택 시장을 재편하는 복합적인 경제적 요인들을 엿볼 수 있게 합니다. 30년 만기 고정 금리는 지난주 6.84%에서 소폭 하락했지만, 1년 전 기록된 6.87%보다는 미미하게 낮은 수준에 불과합니다. 이는 역사적으로 높은 대출 비용으로 여전히 고통받는 잠재적 구매자들에게는 작은 위안일 뿐입니다.
주요 금융기관의 한 선임 주택 경제학자는 익명을 전제로 "최근 금리 하락이 아직 의미 있는 거래량으로 이어지지 않았다"며, "높은 주택 가격으로 인한 지속적인 구매력 문제를 상쇄할 만큼 금리가 충분히 빠르게 하락하지 않는 전형적인 시나리오를 목격하고 있다"고 언급했습니다.
국채 수익률과 연준 정책: 움직임의 이면
최근 몇 주간 10년 만기 국채 수익률이 4.58%에서 4.35%로 하락한 것이 모기지 금리 하락의 주된 동인입니다. 23bp(베이시스 포인트)의 이러한 하락은 모기지 가격 책정에 직접적인 영향을 미칩니다. 대출 기관은 일반적으로 10년 만기 국채 수익률에 스프레드를 더해 장기 모기지 금리를 설정하기 때문입니다.
주목할 점은 이러한 움직임이 수개월간 벤치마크 금리를 5.25-5.50%로 유지해 온 연방준비제도(Fed)의 조치 없이 발생했다는 것입니다. 이는 금리 곡선의 장기 부분이 인플레이션 압력보다는 경기 침체 위험을 점점 더 많이 반영하고 있음을 부각시키는 것으로, 시장 참여자들에게는 미묘하지만 중요한 차이점입니다.
5월 인플레이션 데이터는 이러한 변화에 대한 추가적인 맥락을 제공했습니다. 주거비를 제외한 근원 소비자물가지수(CPI)가 전년 대비 1.8% 상승에 그쳐, 전반적인 인플레이션은 Fed의 2% 목표치를 상회하지만 주요 부문에서는 물가 압력이 점진적으로 완화되고 있음을 시사했습니다.
주택 시장의 역설적 상태
오늘날 주택 시장의 가장 두드러진 특징은 가용 주택의 상당한 증가일 것입니다. 현재 공급량은 5년 만에 최고 수준에 도달했으며, 전국 MLS(Multiple Listing Service) 매물이 전년 대비 16.7% 급증했습니다. 재고 주택의 월별 공급량 지표는 팬데믹 이전 이후 볼 수 없었던 수준인 3.0개월 기준치를 마침내 넘어섰습니다.
하지만 이러한 재고 확대가 상응하는 거래량 증가를 촉발하지는 못했습니다. 모기지 금리 하락에도 불구하고 모기지 신청량은 여전히 부진하며, 주택 구매 및 재융자 신청 모두 최근 몇 주간 하락세를 보였습니다. 모기지은행협회(MBA) 데이터에 따르면, 현충일(Memorial Day) 침체 이후 주간 12.5% 반등했지만, 전체 대출 실행 규모는 여전히 작년 수준을 28% 밑돌고 있습니다.
이러한 괴리는 시장이 상반된 힘에 갇혀 있음을 보여줍니다. 이론적으로 구매자에게 유리해야 할 재고 증가는, 많은 이들을 관망세로 돌아서게 하는 지속적인 구매력 제약으로 상쇄되고 있습니다.
'잠금 효과'와 그 지속적인 영향
시장 역학을 계속해서 형성하는 한 가지 현상은 업계 전문가들이 '잠금 효과(Lock-in effect)'라고 부르는 것입니다. 미상환 모기지 대출의 약 88%가 4% 미만의 금리를 가지고 있어, 많은 주택 소유자들이 자신에게 유리한 대출을 포기하고 집을 팔기를 꺼려합니다.
한 주택 시장 분석가는 "우리는 본질적으로 양극화된 시장을 보고 있다"며, "4% 미만 모기지를 가진 현 주택 소유자들은 주택을 업그레이드하거나 이사하기보다 현 상태를 유지하고 있는 반면, 첫 주택 구매자들은 높은 금리와 높은 가격이라는 특히 어려운 조합에 직면해 있다"고 설명했습니다.
이러한 역학 관계는 주택 생태계 전반에 걸쳐 승자와 패자를 만들어냈습니다. 주택 소유자들이 이사보다 개조를 선택함에 따라 주택 개조 체인점과 단독 주택 임대 리츠(REITs)는 이익을 얻었습니다. 반대로, 등기보험사와 수수료 기반의 중개 플랫폼은 거래량 감소로 인해 고전했습니다.
시장 구조: 모기지 금리가 더 떨어지지 않는 이유
국채 수익률 하락에도 불구하고 모기지 금리는 예상만큼 떨어지지 않았습니다. 10년 만기 국채와 30년 만기 모기지 금리 간의 스프레드는 현재 약 245bp로, 역사적 평균보다 훨씬 넓습니다.
이러한 확대된 스프레드는 주택담보부증권(MBS) 시장에 영향을 미치는 몇 가지 기술적 요인을 반영합니다. 30년 만기 현재 쿠폰 옵션 조정 스프레드(OAS)는 80bp로 확대되어 5년 평균치인 25bp를 크게 상회합니다. 이러한 저렴화는 주로 공급 주도적입니다. 은행과 연방준비제도(Fed)가 주택담보부증권의 순매도자임을 지속하고 있기 때문입니다.
한 채권 전략가는 "'부정적 볼록성(Negative Convexity)'이 다시 작용하고 있다"며, "금리 하락은 2024-25년 소규모 그룹에서만 더 빠른 재융자 속도를 유발하며, 전체적인 선지급 위험은 비교적 낮은 상태를 유지하고 있다"고 언급했습니다.
향후 전망: 금리 시나리오 세 가지
시장 참여자들이 이러한 환경을 헤쳐나가는 가운데, 2025년 나머지 기간 동안 세 가지 잠재적 금리 시나리오가 나타납니다.
연착륙 진행 (확률 50%): 가장 가능성이 높은 시나리오는 10년 만기 국채 수익률이 4.20-4.60% 사이를 오가며 30년 만기 모기지 금리를 6.6-7.1% 범위로 유지하는 것입니다. 이 시나리오는 인플레이션이 2.5-3% 범위로 계속 완화되고 Fed가 현재 정책 기조를 유지한다고 가정합니다.
인플레이션 재가속 (확률 25%): 관세 전가 효과가 심화되거나 에너지 가격이 급등할 경우, 10년 만기 국채 수익률은 4.80%를 넘어설 수 있으며, 이는 모기지 금리를 7.3% 이상으로 밀어 올릴 것입니다. 이 경우 주택 시장 활동이 더욱 위축되고 과열된 시장에서 가격 조정을 유발할 수 있습니다.
경착륙 금리 인하 사이클 (확률 25%): 고용 증가가 정체되거나(비농업 고용자 수 5만 명 미만) 제조업 활동이 급격히 위축될 경우(ISM 제조업 구매관리자지수(ISM) 45 미만), Fed가 금리 인하를 시작하여 10년 만기 국채 수익률을 3.75% 미만으로, 모기지 금리를 6.3% 수준으로 끌어내릴 수 있습니다. 이는 주택 구매력을 개선하겠지만, 광범위한 경제적 어려움 속에서 발생할 것입니다.
투자 시사점: 변화하는 환경 탐색
이 분야를 주시하는 투자 전문가들에게는 몇 가지 전략적 기회를 고려할 필요가 있습니다.
정부기관 주택담보부증권(MBS)은 현재 유동성 신용 시장 내에서 매력적인 위험 조정 스프레드를 제공하지만, 쿠폰(이자율) 선택이 중요합니다. 특정 풀(pool) 6% 및 6.5% 쿠폰은 더 낮은 쿠폰보다 더 나은 헤징 특성을 제공할 수 있습니다.
주식 시장 측면에서는 자회사 모기지 대출 부문을 보유한 주택 건설업체(DHI 및 LEN 등)가 금리 인하 지원 및 시장 점유율 확대를 통해 시장 난관을 헤쳐나갈 수 있는 좋은 위치에 있는 것으로 보입니다. 반면, 순수 모기지 대출 실행업체 및 소규모 모기지 리츠(REITs)는 대출 실행량 감소로 인한 지속적인 역풍에 직면해 있습니다.
주택 가격 궤적은 신중함을 시사합니다. 수년간의 가격 상승 이후, 전국 케이스-실러 지수는 2025년 4분기까지 전년 대비 마이너스 영역으로 진입할 수 있으며, 선벨트 지역 주요 도시들은 이 지역에서 재고 수준이 30-40% 급증함에 따라 가장 큰 조정을 겪을 수 있습니다.
모기지 금리가 완만하게 하락하면서, 주택 시장은 수년 만에 처음으로 서서히 매수자에게 유리하게 기울고 있는 것으로 보입니다. 하지만 진정한 거래량 회복을 위한 길은 금리가 6% 아래로 떨어져야 할 가능성이 높습니다. 이 문턱은 향후 몇 달간 광범위한 경제 상황과 연방준비제도(Fed)의 정책 결정에 여전히 달려 있습니다.
투자 요약
| 범주 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 모기지 금리 | 30년 만기 고정 금리 6.81% (4주 만의 최저치), 국채 수익률(10년 만기 4.365%)에 의해 주도. 1차-2차 시장 스프레드 ~245bp. 연방기금금리는 5.25-5.50% 유지. |
| 금리 하락의 원인 | - 국채 기간 프리미엄: 인플레이션보다는 경기 침체 위험 반영. 10년 만기 수익률 5월 고점 대비 23bp 하락. - 거시 데이터: 디스인플레이션 (주거비 제외 근원 CPI 전년 대비 +1.8%), 그러나 아직 Fed 금리 인하 없음. - Fed 가이던스: 50bp 인하 "결국" 있을 것이나 비둘기파적 전환은 아님. - 모기지 수요: MBA 신청량 주간 +12.5% 상승했으나, 대출 실행량은 여전히 전년 대비 -28%. |
| 주택 시장 | - 공급: 매물 전년 대비 +16.7% 증가 (5년 만의 최고치). - 수요: 구매 제안 2022년 최고점 대비 1/3 하락. - 가격: 연간 주택 가격 상승률 **+1%**이나, 신축 주택 비중이 하락세를 가리고 있음. - 건설업체 인센티브: 금리 지원책이 마진 압박. |
| 정부기관 MBS 및 스프레드 | - 30년 만기 OAS: ~80bp (5년 평균 25bp 대비). - 부정적 볼록성: 선지급 위험 낮음. - 거래 아이디어: GNMA 6% 매수, UMBS 4%/4.5% 회피. |
| 주식 투자 관점 | - 수혜주: 주택 개조 체인점, 단독 주택 임대 리츠(SFR REITs), 핀테크 서비스 제공업체. - 피해주: 등기보험사, 소규모 건설업체, 모기지 리츠(Mortgage REITs). - 페어 트레이드: LEN 매수, RITM 매도. |
| 금리 전망 | - 연착륙 (50%): 10년 만기 4.20-4.60%, 모기지 6.6-7.1%. - 인플레이션 재가속 (25%): 10년 만기 >4.80%, 모기지 >7.3%. - 경착륙 (25%): 10년 만기 <3.75%, 모기지 <6.3%. |
| 전략적 시사점 | 1. 쉬운 랠리는 끝; 금리 인하는 성장 둔화 우려 필요. 2. 정부기관 MBS가 가장 좋은 위험 조정 스프레드. 3. 매수자 시장 부상 중. 4. 커브 변동성 헤지. |
이 분석은 2025년 6월 18일 기준 시장 상황을 반영하며 투자 조언으로 간주되어서는 안 됩니다. 과거 실적이 미래 결과를 보장하지 않으므로, 독자들은 개인화된 조언을 위해 재정 고문과 상담해야 합니다.