디트로이트 모기지 대기업 로켓, 142억 달러 투자해 주택담보대출 전 과정 장악에 승부수
이 한 번의 거래가 미국인들의 주택 구매 및 유지 방식에 어떤 변화를 가져올까
디트로이트 — 로켓 컴퍼니는 미국 역사상 최대 규모의 독립 모기지 거래를 성사시켰다. 디트로이트에 본사를 둔 이 회사는 오늘 미스터 쿠퍼 그룹을 142억 달러에 인수하는 작업을 최종 마무리하며, 미국 최고의 대출 취급 기관과 최대 모기지 서비스 기관을 한데 묶었다. 이로써 로켓은 미국 내 주택담보대출 10건 중 거의 1건을 즉시 관리하게 됐다.
10월 1일 거래가 성사됨에 따라, 로켓은 이제 약 1천만 명의 주택 소유주와 관련된 서비스 포트폴리오를 관장하게 되었다. 로켓은 단순히 규모 확장에만 승부를 걸지 않고, 모기지 업계의 판도를 새로 쓰고 있다. 앞서 인수한 부동산 플랫폼 레드핀과 이번 인수를 결합하면서, 로켓은 주택 물색과 자금 조달부터 계약 완료, 그리고 수십 년간의 대출 서비스에 이르기까지 주택 거래 과정의 거의 모든 단계에 관여하게 되었다.
로켓의 최고경영자(CEO) 바룬 크리슈나는 이번 거래가 주택 소유를 더욱 원활하고 저렴하게 만드는 방법이라고 설명했다. 그는 인수 발표 후 “미스터 쿠퍼의 서비스 전문성과 로켓의 대출 취급 및 AI 기술을 결합함으로써 비용을 절감하고 주택 구매 과정을 더욱 용이하게 만들고자 합니다”라고 밝혔다.
이러한 과감한 행보는 모기지 산업에 있어 어려운 시기에 나왔다. 고금리로 인해 신규 대출 규모는 급감했지만, 기존 모기지를 관리하는 서비스 부문은 꾸준한 현금 창출원이 되어왔다. 연방준비제도(Fed)가 수십 년 만에 최고 수준의 금리를 유지하면서, 대출 기관들은 줄어드는 마진과 신규 고객당 1만 달러를 넘어설 수 있는 높은 고객 유치 비용으로 어려움을 겪고 있다.
신규 대출이 고갈되면, 기존 대출을 관리하라
모기지 대출은 항상 금리 변동에 따라 오르내리는 롤러코스터와 같았다. 금리가 하락하면 주택 소유주들은 재융자를 서두르고, 금리가 상승하면 수요는 고갈된다. 2022년부터 2024년까지 대출 취급 규모는 팬데믹 최고치에서 60% 이상 급감했으며, 이는 대출 기관들로 하여금 보다 안정적인 수익원을 찾아 고군분투하게 만들었다.
바로 여기서 서비스 부문이 중요해진다. 대출 취급과 달리 서비스는 안정적인 수입원을 창출한다. 회사들은 매월 대출금을 회수하고, 에스크로 계정을 관리하며, 차입자가 어려움에 처했을 때 개입한다. 대규모로 운영될 경우, 이는 어려운 시기에도 꾸준히 수익을 내는 사업이다.
미스터 쿠퍼를 25년간 미국 서비스 업계의 거물로 성장시킨 제이 브레이 전 대표는 이제 로켓 모기지의 사장 겸 최고경영자(CEO)로 취임하게 된다. 그는 크리슈나에게 보고하며 로켓 이사회에도 합류할 예정이다. 브레이는 “우리 플랫폼과 인력의 힘을 통해 주택 소유를 더욱 개인적이고 관리하기 쉽게 만들 것”이라고 밝혔다.
데이터를 수익으로 전환
로켓에게 있어 진정한 가치는 단순히 서비스 수수료에만 있는 것이 아닐 수 있다. 레드핀에서 주택을 검색하는 것부터 수십 년 후 최종 모기지 상환에 이르기까지 전체 고객 여정을 소유함으로써, 로켓은 애널리스트들이 “데이터 플라이휠”이라고 부르는 것을 구축했다. 모든 단계가 시스템에 정보를 다시 공급하는 방식이다.
약 5억 달러를 AI 및 데이터 인프라에 투자한 로켓은 이제 예측 분석을 활용해 사업 기회를 포착할 수 있다. 5년 전 재융자를 하고 자산을 늘렸으며 한 번도 연체하지 않은 주택 소유자를 가정해 보자. 로켓의 알고리즘은 이 고객을 주택 담보 신용 대출, 개인 대출, 또는 새로운 보험 가입을 위한 완벽한 후보자로 분류할 수 있으며, 이 모든 서비스는 기존에 모기지를 납부하던 동일한 포털을 통해 원활하게 제공된다.
애널리스트들은 이러한 전략이 판도를 바꿀 수 있다고 평가한다. 로켓은 신규 차입자를 유치하기 위해 디지털 광고에 막대한 비용을 지출하는 대신, 훨씬 적은 비용으로 기존 고객층에 직접 마케팅할 수 있다. 하지만 이러한 효율성에는 위험이 따른다. 규제 당국은 한 회사가 전체 주택 거래 과정에서 얼마나 많은 권한을 가질 수 있는지 면밀히 조사할 수 있다.
규제 당국의 면밀한 주시
로켓의 이번 거래 시점은 워싱턴에서도 주목받고 있다. 인수 완료 단 하루 전, 미국 연방거래위원회(FTC)는 질로우와 레드핀을 임대 광고 관행 위반 혐의로 고소했다. 이 사건이 모기지와 직접적인 관련은 없지만, 규제 당국이 주택 관련 시장의 집중화에 대해 점점 더 우려하고 있음을 시사한다.
소비자금융보호국(CFPB)은 이미 미국 전체 모기지의 절반 이상을 감독하는 비은행권 서비스 기관에 대해 경고음을 울린 바 있다. 매물 정보부터 대출, 장기 서비스에 이르기까지 주택 파이프라인의 모든 영역으로 로켓이 확장하는 것은 규제 당국이 전례 없는 집중화로 보고 있다.
업계 베테랑들은 한 회사가 거래의 여러 부분을 통제하여 시장을 자신에게 유리하게 기울게 할 위험이 있었던 은행업계에서 한때 제기되었던 것과 유사한 이해 상충 우려를 불러일으킬 수 있다고 경고한다.
왜 더 커지는 것이 필수가 되는가
로켓만이 몸집을 불리는 것은 아니다. 업계 전반에 걸쳐 규모는 생존 전략이 되었다. 소규모 대출 기관과 서비스 기관들은 뒤처지지 않기 위해 포트폴리오를 매각하거나 합병하고 있다. 길드 홀딩스는 베이뷰 자산운용의 관심을 받았고, 리듬 캐피탈과 페니맥 같은 거대 기업들은 꾸준히 서비스 권리를 사들이고 있다.
그 이유는 명확하다. 2008년 금융 위기 이후 규제 준수 비용은 급증했다. 또한, 현대적인 기술 플랫폼을 운영하려면 막대한 초기 투자가 필요하다. 그리고 경기가 침체되면, 서비스 기관들은 차입자들이 대출금 상환을 놓치는 동안 투자자들에게 수백만 달러를 선지급해야 하는데, 이는 소규모 기업들이 감당하기 어려운 경우가 많다.
로켓의 규모는 소규모 경쟁업체들이 따라올 수 없는 이점을 제공한다. 로켓은 첨단 기술 비용을 1천만 고객에게 분산시키고, 공급업체와 더 좋은 조건으로 협상하며, 약한 경쟁업체들을 침몰시킬 수 있는 경기 침체도 견뎌낼 수 있다.
월스트리트의 평가
그러나 투자자들은 아직 이 모든 상황에 대해 어떤 결론을 내려야 할지 고심하고 있다. 수요일 오후 로켓의 주가는 전날보다 75센트 하락한 19.38달러를 기록했다. 주가는 20.35달러로 높게 출발했으나, 거래량이 증가하면서 하락세로 돌아섰다.
시장 전문가들은 앞으로의 전망에 대해 긍정적인 부분과 부정적인 부분을 모두 지적한다. 만약 로켓이 미스터 쿠퍼를 순조롭게 통합한다면, 기업 가치는 전통적인 대출 기관보다는 기술 플랫폼에 더 가까워질 수 있다. 하지만 이러한 통합이 성과를 내기까지는 18개월에서 24개월이 걸린다는 것이 과거 사례를 통해 입증되었다.
낙관적인 전망은 이렇다. 금리가 결국 하락할 때, 로켓은 1천만 건의 대출 포트폴리오 중 상당 부분을 “재확보”할 수 있다. 유지율을 15%에서 25%로 약간만 높여도 수억 달러의 새로운 수익을 창출할 수 있다.
반면 비관적인 전망도 있다. 두 거대한 서비스 플랫폼을 합병하는 과정은 복잡하며, 규제 당국이 로켓이 생태계 전반에 걸쳐 데이터를 공유하는 방식을 제한할 수도 있다. 또한 경기가 침체되면 연체율 증가가 빠르게 마진을 압박할 수 있다. 서비스 포트폴리오의 가치 또한 금리에 따라 변동하므로, 로켓의 수익이 불안정해질 가능성도 있다.
현재 애널리스트들은 로켓의 주가가 실행력에 달려 있다고 말한다. 로켓의 야망은 명확하다. 즉, 모기지 전 과정을 처음부터 끝까지 지배하는 것이다. 과연 로켓이 그 꿈을 실현할지, 아니면 규제 당국의 폭풍에 휘말릴지는 앞으로 지켜봐야 할 것이다.
※ 본 기사는 투자 조언이 아닙니다.